Nie ma gruntu nie do przemianowania. Każdy grunt można przekształcić, o ile trafi się w odpowiedni czas. Cały proces zależy od tego, czy gmina posiada uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego, czy dopiero będzie go zatwierdzać. Co roku prawie tysiąc działek rolnych zostaje przemianowanych na działki budowlane.
Sytuacja ta wynika z wciąż niemalejących cen gruntów budowlanych. Działka orna może być tańsza od budowlanej nawet o 2/3!. Działka rolna w okolicach Warszawy kosztuje 40-60 tysięcy złotych. Dla porównania: działka budowlana o tej samej powierzchni może kosztować nawet 150 tysięcy złotych!
Najważniejszą rzeczą jest ustalenie statusu nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego. Nie należy inwestować w działki, gdzie status ten jest nieznany, gdy gmina nie posiada planu zagospodarowania. Jest to o tyle ryzykowne, że działka może w przyszłości okazać się terenem przy obwodnicy lub w towarzystwie linii wysokiego napięcia. Występuje tez ryzyko, że w przyszłości na tym obszarze gmina będzie miała w planie rozpoczęcie własnej inwestycji.
Należy dowiedzieć się w Wydziale Geodezji i Gospodarki Przestrzennej Urzędu Gminy, jaki jest aktualny status gruntu i czy gmina ma już uchwalony nowy plan zagospodarowania. Jest to ważne, jeśli chcemy uzyskać przemianowanie gruntu, ponieważ jego status można zmienić tylko i wyłącznie przy uchwalaniu nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Kolejnymi krokami w procesie przemianowania gruntu są odrolnienie i wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Jeśli gmina posiada plan zagospodarowania, to określi on całkowicie, co można wybudować na działce i w jaki sposób. Najczęściej zabudowa może zawierać się na powierzchni do 1 hektara. Brak planu zagospodarowania prawie całkowicie przekreśla szanse na możliwość odrolnienia gruntu. Odrolnienie gruntu w dużej mierze zależy od jego klasy. Klasy od I do IIIb i użytki rolne klas od IV do VI wymagają specjalnego pozwolenia z Wydziału Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami Starostwa Powiatowego. Grunty o niskiej jakości nie wymagają odrolnienia (użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego).
Wyłączenie z produkcji rolnej jest nieodpłatne do 500 m² powierzchni projektowanego domu. Przelicznikiem w przypadku opłaty za większe powierzchnie jest cena za tonę żyta publikowana przez GUS. Opłata ta jest zależna również od klasy odrolnionego gruntu. W przypadku, gdy gmina nie posiada planu zagospodarowania, jedynym wyjściem z patowej sytuacji jest zabudowa siedliskowa. Jednak pozwolenie na prowadzenie takiej budowy jest wystawiane tylko, jeśli dana zabudowa przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Zaletą jest fakt, że budynek można postawić w dowolnym miejscu działki, wadą zaś - że jest to rozwiązanie dla osób z dużym portfelem. Dobrym sposobem na odrolnienie swojej wymarzonej działki jest… posiadanie sąsiada. Artykuł 61. ust. 1 pkt 1 Ustawy o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym umożliwia wydanie decyzji w przypadku, gdy jedna z sąsiednich działek jest zabudowana. Od tej istniejącej zabudowy zależy więc charakter, funkcje, parametry i wskaźniki nowej zabudowy. Nowa zabudowa powinna być przedłużeniem linii zabudowy istniejącej, a szerokość elewacji frontowej powinna zgadzać się z istniejącą z tolerancją do 20%. Podobnie jest w przypadku górnej krawędzi elewacji i geometrii dachu.
Roczny podatek za grunty rolne wynosi 10-15 złotych. Jest to więc niski koszt porównaniu do rocznych podatków za działkę budowlaną i dom na niej wybudowany w wysokości około 20-krotnie przewyższającej opłatę za grunt rolny.
Nieruchomościami rolnymi, które można przemianować, są grunty:
• określone w ewidencji gruntów jako użytki rolne;
• w okolicach stawów i zbiorników wodnych, służące potrzebom rolnictwa;
• pod budynkami mieszkalnymi, innymi budynkami i urządzeniami służącymi produkcji rolnej;
• parków wiejskich, pod zadrzewieniami, pod pasami przeciwwietrznymi, pod urządzeniami przeciwerozyjnymi;
• pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpożarowych, kanalizacji, utylizacji ścieków, zaopatrzenia rolnictwa w wodę (na potrzeby rolnictwa);
• torfowisk i oczek wodnych;
• pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.
Odrolnieniem nazywany jest proces zmiany przeznaczenia działki rolnej w budowlaną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i wyłączenie rzeczonego gruntu z produkcji rolnej. Decyzję o odrolnieniu uzyskać można jedynie, gdy plan zagospodarowania przestrzennego ulega zmianie.
Wyłączeniem gruntów z produkcji rolnej nazwać możemy użytkowanie gruntów pozarolnicze i inne niż leśne na podstawie decyzji wydanej przez starostwo. Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej następuje wraz z dniem faktycznego rozpoczęcia (innego niż leśne i rolne) użytkowanie gruntu.
Po dokonaniu przemianowania gruntu z działki rolnej na budowlaną wystarczy tylko złożyć wniosek o pozwolenie na budowę i można już spokojnie zająć się budową naszego wymarzonego miejsca. Uzbrojenie się w cierpliwość i środki finansowe gwarantują nam udaną inwestycję i jej szczęśliwe zakończenie.