Dom

Budowa

Nadbudowa domu

Tekst Karolina Miszczuk

2014-09-02
Nadbudowa domu

Według Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. „Prawo budowlane” nadbudowa zalicza się do budowy, co wiąże się z koniecznością wykonywania takich samych czynności, jak w przypadku budowy domu od podstaw. Wszelkie pozwolenia i zatrudnienie odpowiednich osób nie ominie nas w tworzeniu dodatkowej powierzchni mieszkalnej naszego domu.

 

Pomysł powiększenia powierzchni

 

Na początku drogi do zwiększenia powierzchni mieszkalnej należy zorientować się dokładnie, jakie fundamenty mamy pod stopami. Są one niezwykle istotne, a obciążenie, jakie mogą wytrzymać, wpływa na charakter nadbudowy. Jeśli mamy dostęp do projektu lub byliśmy przy budowie domu, sprawa jest prosta – wystarczy przejrzeć dokumentację i perspektywa nadbudowy jest wyjaśniona. Jeśli jednak sprawa fundamentów stanowi sporny temat, warto przeprowadzić badanie fundamentów, które określi nam ich możliwości.

 

Projekt koncepcyjny

 

Po uzyskaniu potwierdzenia możliwości nadbudowy rozpoczyna się żmudny proces powstawania dodatkowego piętra. Projektant może nam zaproponować kilka opcji adaptacji dodatkowej powierzchni, jednak warto wcześniej przemyśleć, jak wykorzystamy dodatkowe pomieszczenia. By odpowiednio zaprojektować cześć nadbudowywaną, projektant (z polecenia inwestora) powinien wykonać pomiary i narysować budynek w stanie aktualnym. Jest to tzw. inwentaryzacja budynku. Dodatkowymi czynnikami wpływającymi na projekt nadbudowy są: otoczenie, które determinuje rozmiary, jakie może mieć nadbudowa i plan zagospodarowania przestrzennego, w którym zawarta jest m. in. dozwolona wysokość budynku.

 

Profesjonalny kierownik

 

By móc rozpocząć prace prowadzące do wybudowania dodatkowego piętra, należy zatrudnić kierownika budowy. Pozwoli to na uniknięcie komplikacji formalnych i zdejmie niektóre obowiązki z inwestora. Do obowiązków kierownika budowy należą m. in.: przejęcie od inwestora terenu budowy, prowadzenie dokumentacji, organizacji i koordynacji budowy, realizacja zleceń. Kierownik bądź inspektor nadzoru inwestorskiego czuwa nad prawidłowym przebiegiem prac budowlanych według harmonogramu i pilnuje, by wszystkie wykonywane czynności znalazły się w dzienniku budowy.

 

Pozwolenia

 

Dokumenty do rozpoczęcia budowy, jak i nadbudowy to - oprócz projektu – kilkanaście pozwoleń i warunków. Są to m. in.:

• aktualny wypis z planu zagospodarowania przestrzennego;

• kopia mapy zasadniczej;

• warunki techniczne dostawy mediów;

• oświadczenie potwierdzające, że istniejąca zabudowa posiada dostęp do drogi publicznej;

• usytuowanie budynku;

• pozwolenie na budowę;

• dziennik budowy.

Przygotowanie

 

Ekspertyza techniczna to ocena stanu domu w formie badań i obliczeń wytrzymałości elementów konstrukcyjnych i kolejny etap na drodze do rozpoczęcia nadbudowy. Wymiary fundamentów są solidnym wstępem do ekspertyzy. Dodatkowymi informacjami, jakie należy uzyskać, są warunki techniczne budynku, głębokość fundamentów, stan elementów nośnych budynku czy szanse na osiadanie budynku po dokonaniu nadbudowy. Dobrze jest zabrać się do tego szczegółowo, by uniknąć w przyszłości problemów z pękaniem ścian czy osiadaniem budynku.

 

Program funkcjonalno-użytkowy

 

Koncepcja nadbudowy obiektu jest wstępem do stworzenia programu funkcjonalno- użytkowego. Jest to wykaz zapotrzebowania na wszelkie dostępne media: wodę, ogrzewanie, gaz, energię elektryczną czy odprowadzenie ścieków. Dzięki takiemu bilansowi określamy wymagania, jakimi poddane są instalacje w naszym domu. Po wykonaniu bilansu może okazać się na przykład, że powinniśmy zmodernizować instalację elektryczną czy wstawić większy kocioł do centralnego ogrzewania. Nie jest to konieczne, gdy mamy do czynienia z niewielką nadbudową. Dobrze jest, gdy w programie funkcjonalno- użytkowym zawarte są wpływy nowopowstałego piętra na całą konstrukcję budynku, jak również na budynki sąsiadujące. Określeniu powinny zostać poddane warunki nasłonecznienia, przewietrzania i akustyczne. Jeśli razem z nadbudową zwiększa się liczba mieszkańców, warto zastanowić się również nad zwiększeniem ilości miejsc na parkingu przed domem lub w garażu.

 

Podsumowanie ekonomiczne

 

Analiza ekonomiczna odbywa się na podstawie wszelkich dostępnych dokumentów pozyskanych do tej pory. Jest ostatnim etapem w podejmowaniu decyzji o realizacji inwestycji. Analiza ta zawiera koszty związane z podjęciem się nadbudowy: zawiera koszty materiałów do budowy, wycenę pracy robotników i kierownika budowy, a także cenę projektu architektoniczno-budowlanego. Określa się w niej również ewentualne koszty kredytu pod inwestycję czy samej opłacalności inwestycji. Podsumowaniem ekonomicznym inwestycji zajmuje się najczęściej kosztorysant, który do tego celu używa precyzyjnych programów. Dzięki temu kosztorys możemy uzyskać szybko, ze szczegółową zawartością.

 

Projektant-architekt

 

Powinniśmy unikać "sprawdzonych, gotowych" rozwiązań ze względu na zaawansowanie projektu architektoniczno-budowlanego nadbudowy. Warto zatem zorientować się na rynku architektów i projektantów, by ocenić, z kim opcja współpracy będzie optymalna. Należy porównać ceny usługi wykonania projektu u możliwie jak największej ilości projektantów. Ceny nie powinny różnić się więcej niż o 20%. Można też poprosić o wgląd we wcześniejsze projekty i sprawdzić jak projektant zapatruje się na ujmowanie szczegółów w projekcie. Projekt stanowi solidną podstawę pod prawidłowo wykonaną nadbudowę, nie warto więc na nim oszczędzać.

Podstawowe materiały do projektu nadbudowy

 

Po wyborze projektanta mamy do załatwienia jeszcze kilka rzeczy, zanim udamy się po nasz projekt. Projektant, oprócz wymiarów budynku i wytycznych inwestora dotyczących projektowanej części domu, do wykonania projektu potrzebuje mapy do celów projektowych i ewentualnie mapy ewidencyjnej. Mapę ewidencyjną bez problemu dostaniemy w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej za kilkanaście złotych. Mapa do celów projektowych to większy wydatek, rzędu nawet kilkuset złotych. Wykonanie takiej mapy zleca się geodecie, a ten wykonuje ją na podstawie mapy zasadniczej, która jest podstawowym opracowaniem geodezyjno-kartograficznym w Polsce. Niezbędnym dokumentem jest również oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Określa ono, czy jesteśmy właścicielami bądź dzierżawcami gruntu i czy mamy prawo do samodzielnego decydowania o zagospodarowaniu tej przestrzeni.

 

Projekt architektoniczno-budowlany

 

Ustalenie koncepcji projektu i rozpatrzenie wszystkich możliwości adaptacji to początek pracy nad projektem. Po uzyskaniu jasnych informacji od inwestora architekt czy też projektant przystępuje do wykonania projektu architektoniczno-budowlanego. Projekt taki zawiera rozwiązania konstrukcyjne, planowane do użycia materiały, kubaturę i powierzchnię pomieszczeń, a także rysunki nadbudowy w skali 1:50. Dodatkowo projektant umieszcza w projekcie detale, ekspertyzę techniczną, plan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia na budowie i załącza (oświadczenie o przynależności do izby inżynierów i oświadczenie o uprawnieniach do wykonywania zawodu) i uzgodnienia.

 

Prace budowlane

 

Ściany nośne na dodatkowym piętrze powinny być dopasowane do ścian w części istniejącej. Unikniemy w ten sposób problemów z nadmiernym obciążeniem starych murów. Należy również przemyśleć kwestię stropu nad nową kondygnacją. Możemy zaplanować, czy chcemy, by bele więźby dachowej były widoczne we wnętrzu, co uczyni z nadbudowy poddasze, lub też możemy zainwestować w klasyczne, pełnowymiarowe pomieszczenia z płaskimi sufitami. Wszystko zależy oczywiście od planowanego użytkowania nadbudowy.

 

Postawienie schodów

 

By możliwe było swobodne poruszanie się z parteru na piętro, konieczne jest postawienie schodów. Zadanie jest to o tyle trudne, że zmienia się konstrukcja budynku i konieczna jest zmiana funkcjonalna parteru. Ekspertyza powinna zawierać również ten aspekt i określać możliwości stropu nad parterem. Postawienie schodów często wiąże się z podparciem całego stropu, choć niekiedy wystarczyć może jedynie podparcie tej części stropu, w której musimy wyciąć otwór na schody. Do wzmocnienia najlepiej posłużą belki stalowe lub żelbetowe, odpowiednio dobrane do zakładanego obciążenia przez schody i dodatkową kondygnację. W przypadku, gdy strop jest niewystarczająco wytrzymały, należy dozbroić go i odpowiednio zabezpieczyć przed nadmiernym działaniem obciążenia.

Pewne użytkowanie

 

Zawiadomienie o ukończeniu nadbudowy jest pierwszym krokiem do zamknięcia inwestycji. Do złożenia takiego zawiadomienia potrzebnych jest kilka dokumentów, podobnie jak w przypadku rozpoczęcia budowy. Przeprowadzone w trakcie wykonywania nadbudowy odbiory prac budowlano - instalacyjnych opatrzone wpisami w dzienniku budowy, umowy z dostawcami mediów i protokoły z odbioru i sprawdzeń instalacji powinny być załączone do zawiadomienia. Niezbędnym dokumentem do zawiadomienia o ukończeniu budowy jest również świadectwo charakterystyki energetycznej. Określa ono źródła energii i sposób jej wykorzystania. Sporządzany jest przez uprawnione osoby z branży architektonicznej.

Pomysł zamieniony w rzeczywistość

 

Od powstania idei do zakończenia budowy upływa zwykle kilka miesięcy. Wykończone i umeblowane wnętrza w naszej nadbudowie są urzeczywistnieniem naszych pomysłów na dodatkową przestrzeń w domu na niewielkiej działce. Mierząc się z problemami wynikającymi w trakcie prowadzenia prac, uświadamiamy sobie, jak dużo energii potrzeba do zrealizowania takiej zmiany w wyglądzie i funkcjonalności domu. Warto oprzeć się na doświadczeniu innych, którzy wykonywali wcześniej podobne zabiegi w domach: czy to firma, czy też osoby prywatne, u których nadbudowa była konieczna. Jednak świadomość poszerzonych możliwości aranżacyjnych w dodatkowych wnętrzach może zrekompensować miesiące trudów i wszelkie koszty inwestycji.

http://antiquebeauty.eu/promocje/?utm_source=livingroom&utm_campaign=living-room&utm_medium=email