Budowa domu. Zdaje się rzeczą trudną, ale nie przesadzajmy, w końcu spełniamy swoje marzenia. Jak w temacie, czyli co robimy zanim wbijemy pierwszą łopatę? Mamy działkę teraz należałoby się zająć formalnościami prowadzącymi do uzyskania pozwolenia na budowę. Czeka nas dużo papierkowej roboty i szereg wizyt w urzędach oraz w siedzibach zarządców mediów, w które będzie zaopatrzony nasz przyszły dom. Jeżeli mieliście już przyjemność załatwiać sprawy w polskich urzędach wiecie, że nie jest to łatwe. Warto w tej kwestii poszukać pracowni, która pomoże wam załatwić formalności lub odpowiednio poprowadzi przez ten skomplikowany proces. Korzystanie z tego typu usług usprawnia procedurę uzyskania pozwolenia na budowę, a z całą pewnością izoluje inwestora od niepotrzebnego stresu. Przejdźmy do konkretów bo przecież o to w tym chodzi. Zanim udamy się do projektanta prawidłową drogą będzie uzyskanie wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. W sytuacji w której nasza działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, występujemy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy poprzez złożenie w urzędzie wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
Decyzja o warunkach zabudowy jest to dokument wydawany przez wójta lub prezydenta miasta bądź przez urzędnika upoważnionego w jego imieniu. Czas oczekiwania na taką decyzję jest różny. Trwa to zwykle do 30 dni ale możemy już się jej spodziewać po dwóch tygodniach. Prostszym scenariuszem jest sytuacja gdy nasza działka znajduje się w obszarze objętym planem zagospodarowania. Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uzyskujemy znacznie szybciej. Zanim jednak udamy się do urzędu po ten dokument, polecam wcześniej sprawdzić czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest opublikowany na stronie internetowej „naszego” urzędu. Teraz kiedy mamy już jeden w wyżej wymienionych dokumentów musimy dokładnie je przeanalizować aby mieć pewność, że nasz planowany dom spełni wymogi urzędowe. Tam możemy znaleźć takie parametry jak np.: obowiązująca linia zabudowy od lini rozgraniczającej ulicy, wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu objętego opracowaniem, udział powierzchni biologicznie czynnej, maksymalna szerokość elewacji frontowej, maksymalna wysokość budynku licząc od średniego poziomu terenu, kąt nachylenia połaci dachu oraz informacje określające warunki w zakresie obsługi infrastruktury technicznej i komunikacji. Może to również być konieczność zaopiniowania dokumentacji u Konserwatora Zabytków. Kolejny krok to zamówienie u uprawnionego geodety mapy do celów projektowych. Mapa ta posłuży architektowi do naniesienia na nią obrysu planowanego budynku. W czasie oczekiwania na mapę należy zlecić wykonanie badań geotechnicznych w celu określenia nośności gruntu oraz poziomu zwierciadła wody gruntowej. No i przechodzimy do rzeczy najważniejszej. Projekt budowlany - złącznik niezbędny do uzyskania pozwolenia na budowę. Projekt taki składa się z czterech egzemplarzy z czego dwa trafiają do Inwestora. Jeden egzemplarz zostaje w urzędzie, drugi trafia do Nadzoru Budowlanego, trzeci udostępniamy kierownikowi budowy a ostatni chowamy do szafy bo kiedyś może się jeszcze nam przydać. Projekt możemy zakupić gotowy. Jest ich wiele i być może któryś trafi w nasze gusta, zakochamy się w nim bez pamięci poczym zakupimy go nie zastanawiając się ani chwili. Jednak nie zawsze się tak zdarza i możemy chcieć mieć projekt indywidualny, spełniający nasze oczekiwania w każdym calu, dom inny niż wszystkie. Wtedy przelewamy naszą wizję na architekta a on ją w swojej interpretacji na papier. Nie bójmy się zaufać projektantom. Takie osoby mają często za sobą lata doświadczeń. Nie dajmy sobie przy tym narzucić czegoś do czego nie jesteśmy przekonani jeżeli nie zostanie to racjonalnie wyjaśnione. W końcu to my przeznaczamy środki na to przedsięwzięcie. Szukajmy osób idących z duchem czasu i rozwojem technologii. Warto przy tym wszystkim pamiętać, że projekt indywidualny będzie dostosowany do naszej działki i warunków terenowych w których się znajduje np. strefy przemarzania gruntu, obciążenia śniegiem czy też choćby kierunków świata. Projekt typowy trzeba zaadaptować do działki i dostosować go do warunków terenowych. Wybór należy do nas. W obu przypadkach architekt nanosi budynek na aktualną mapę do celów projektowych najczęściej w skali 1:500. Nazywa się to projekt zagospodarowania terenu i określa on usytuowanie budynku względem granic, projektowanych bądź istniejących budynków, sieci uzbrojenia terenu, układ komunikacyjny, sposób odprowadzania ścieków, zieleń za pomocą wymiarów i rzędnych terenu. Nasz budynek musi być zaopatrzony w media takie jak energia elektryczna, woda i być może gaz oraz ma być zapewniony odbiór ścieków i odpadów stałych z posesji. W tym celu udajemy się do lokalnych dostawców mediów po warunki techniczne. Na ich podstawie będziemy projektowali przyłącza i projektant przygotuje dokumentację dla Zespołu Uzgodnień Dokumentacji Projektowej (ZUDP). Teraz możemy ubiegać się o uzyskanie pozwolenia na budowę. Pozwolenie na budowę wydawane jest w formie decyzji administracyjnej przez starostę. Wniosek o pozwolenie na budowę składamy do wydziału architektury właściwego urzędu czyli starostwa powiatowego lub urzędu miasta na prawach powiatu.
W załączniku do wniosku powinny się znaleźć: * Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. * Specjalistyczna opinia, o której mowa w art. 33 ust. 3 ustawy – Prawo budowlane. * Postanowienie o uzgodnieniu z właściwym organem administracji architektoniczno-budowlanej projektowanych rozwiązań w zakresie, o którym mowa w art. 33 ust. 2 pkt 4 ustawy – Prawo budowlane. * Warunki techniczne dotyczące infrastruktury technicznej i komunikacji. Upoważnienie udzielone osobie działającej w Twoim imieniu, jeśli nie składasz wniosku osobiście, a składa to za Ciebie Twój pełnomocnik. * Dokument stwierdzający ustanowienie pełnomocnika to koszt 17 zł.
Jeżeli Twój wniosek będzie niekompletny, organ do którego złożono pismo, wezwie Cię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od daty odbioru wezwania. Następstwem nie ustosunkowania się do wezwania w wyżej wymienionym terminie skutkuje brakiem rozpatrzenia wniosku i tym sposobem będziemy musieli złożyć nowy wniosek. W sytuacji kiedy nasz wniosek został poprawiony bądź był kompletny od początku, urząd podejmie działania mające na celu sprawdzenie kompletności projektu i w razie konieczności wezwie do naniesienia poprawek i uzupełnień, podając termin w jakim mamy wykonać takie czynności. Organ wydający pozwolenie na budowę ma na to czas do 65 dni od daty złożenia poprawnie wypełnionego wniosku wraz z załącznikami. Po upływie 14 dni od wydania decyzji o pozwoleniu na budowę dokument staje się prawomocny. Po uprawomocnieniu decyzji pobieramy dziennik budowy. Osobą odpowiedzialną za prowadzenie dziennika budowy, jego przechowywanie oraz stan w jakim on się znajduje jest kierownik budowy. Musimy więc znaleźć kierownika budowy i możemy zgłaszać zamiar przystąpienia do prac budowlanych w inspektoracie budowlanym.
Dokumenty jakie trzeba przygotować do zgłoszenia:
- Zaświadczenie o terminie rozpoczęcia robót budowlanych.
- Oświadczenie kierownika budowy (robót), stwierdzające sporządzenie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz przyjęcie obowiązku kierowania budową (robotami budowlanymi).
Jeżeli jest ustanowiony nadzór inwestorski – oświadczenie inspektora nadzoru inwestorskiego stwierdzające przyjęcie obowiązku pełnienia nadzoru inwestorskiego. Należy to zrobić 7 dni przed rozpoczęciem budowy. Jest to ostateczny termin, kiedy powiatowy inspektor nadzoru budowlanego i projektant sprawujący nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem mają zostać powiadomieni o terminie rozpoczęcia budowy. Budowę musimy rozpocząć w ciągu 3 lat od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na budowę stała się ostateczna. Teraz możemy spokojnie budować. Pamiętajmy przy tym aby wybierając wykonawcę szukać firm o nieskazitelnej opinii. Możemy wbijać pierwszą łopatę! Powodzenia.